เราต้องมองให้ลึกกว่าคำว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีโอกาสอยู่ไหม?
เมื่อข่าวส่วนใหญ่พูดถึงตลาดที่ไม่ดี อาจถึงเวลาที่เราต้องมองให้ลึกกว่าคำว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”
บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ | คอร์สสัมมนาอสังหาริมทรัพย์
ถ้าคุณกำลังสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่กล้าลงมือ บางทีคุณอาจกำลังรู้สึกแบบเดียวกับคนอีกจำนวนมาก
คอนโดขายไม่ออก
โครงการต้องลดราคา
สินเชื่อเข้มงวด
ดอกเบี้ยและภาระผ่อนยังเป็นเรื่องที่ต้องระวัง
และเมื่อเศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอน คำถามที่เกิดขึ้นในใจจึงไม่ใช่ “จะซื้ออะไรดี?”
แต่เป็น
“ตอนนี้ยังควรลงทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่หรือ?”
คำถามนี้ไม่มีคำตอบแบบง่าย ๆ ว่า “ใช่” หรือ “ไม่ใช่”
เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกันทั้งหมด
Key Takeaway
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ดีหรือแย่ทั้งหมดในเวลาเดียวกัน
ข้อมูลล่าสุดสะท้อนว่า ตลาด Luxury และ Super Luxury ในทำเล Prime ของกรุงเทพฯ และภูเก็ตยังมี Demand ที่แข็งแรง
แต่สิ่งนี้ไม่ได้หมายความว่า “ซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรก็ได้”
ตรงกันข้าม ยิ่งตลาดมีความแตกต่างมากขึ้น ความสามารถในการเลือกสินทรัพย์ยิ่งสำคัญ
ตลาดไม่ได้แย่ทั้งหมด และก็ไม่ได้ดีทั้งหมด
เวลาพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ เรามักใช้คำว่า “ตลาด” เหมือนกับว่าทั้งประเทศเป็นตลาดเดียวกัน
แต่ในความเป็นจริง ไม่เคยเป็นแบบนั้น
คอนโดใกล้รถไฟฟ้าในใจกลางเมือง ไม่เหมือนคอนโดชานเมือง
บ้านราคา 3 ล้านบาท ไม่เหมือนบ้านราคา 30 ล้านบาท
คอนโดที่ซื้อเพื่ออยู่เอง ไม่เหมือนคอนโดที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
และอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้คนไทย ก็ไม่เหมือนสินทรัพย์ที่มีลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติ
ดังนั้น เวลามีคนบอกว่า
“ตอนนี้อสังหาริมทรัพย์ไม่ดี”
คำถามถัดไปควรเป็น
“อสังหาริมทรัพย์ส่วนไหน?”
เพราะคำตอบอาจแตกต่างกันมาก
ตัวเลขล่าสุดกำลังบอกอะไรเรา?
ข้อมูลจาก CBRE ซึ่ง Prop2Morrow นำมาเผยแพร่เมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2569 ระบุว่า ยอดขายที่พักอาศัยในตลาดกรุงเทพฯ และภูเก็ตที่อยู่ภายใต้การดูแลของ CBRE ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เติบโตถึง 182% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
เฉพาะกรุงเทพฯ เติบโตมากกว่า 300%
ขณะที่คอนโดมิเนียมในย่าน Central Lumphini มียอดขายมากกว่า 2,000 ล้านบาทในไตรมาสที่ 2
และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมีอัตราการขายเฉลี่ย 93%
โดยกลุ่ม Luxury มีอัตราการขายถึง 95%
ตัวเลขที่น่าสนใจ
+182%
ยอดขายกรุงเทพฯ และภูเก็ตในช่วงครึ่งแรกปี 2569
+300%
การเติบโตของยอดขายในกรุงเทพฯ
2,000+ ล้านบาท
ยอดขาย Central Lumphini ในไตรมาส 2
95%
อัตราขายของตลาด Luxury ที่สร้างเสร็จแล้ว
แต่ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้แปลว่า
“คอนโดทุกแห่งกำลังขายดี”
สิ่งที่ตัวเลขกำลังสะท้อนคือ สินทรัพย์บางประเภทในทำเลบางแห่งยังมี Demand ที่แข็งแรง
และนี่คือความแตกต่างที่สำคัญ
ทำไมบางโครงการยังขายได้ ทั้งที่ตลาดไม่ได้ง่าย?
คนที่มีกำลังซื้อสูงไม่ได้หยุดใช้เงินเพียงเพราะเศรษฐกิจมีปัญหา
แต่โดยทั่วไปแล้ว เขาจะ เลือกมากขึ้น
คำถามไม่ได้มีแค่
“ราคาต่อตารางเมตรเท่าไร?”
แต่รวมถึง
ทำเลนี้ดีจริงหรือไม่?
โครงการนี้แตกต่างจากคู่แข่งอย่างไร?
อีก 5–10 ปี ยังมีคนต้องการสินทรัพย์แบบนี้หรือไม่?
ถ้าต้องขายต่อ จะขายให้ใคร?
สิ่งที่กำลังซื้ออยู่สามารถหาสินทรัพย์ทดแทนได้ง่ายหรือไม่?
เพราะท้ายที่สุดแล้ว อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แข่งขันกันแค่เรื่องราคา
มันแข่งขันกันเรื่องคุณภาพของสินทรัพย์และความต้องการของคนซื้อ
32% ต่างชาติ: ตัวเลขเล็ก ๆ ที่กำลังบอกการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่
ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับบนใน Central Bangkok เป็นคนไทยประมาณ 68% และชาวต่างชาติประมาณ 32%
สัดส่วนต่างชาติเพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ประมาณ 18%
INSIGHT
เราไม่ได้ซื้อแค่ “ห้อง” แต่กำลังซื้อ “ตลาดของคนที่จะมาซื้อหรือเช่าต่อจากเรา”
ถ้าทำเลหนึ่งมี Demand จากคนหลายกลุ่ม โครงสร้างตลาดย่อมแตกต่างจากทำเลที่พึ่งพาลูกค้ากลุ่มเดียว
ตัวเลข 32% ไม่ได้หมายความว่าคอนโดกรุงเทพฯ ทุกแห่งมีต่างชาติมาซื้อหนึ่งในสาม
ต้องเข้าใจว่าข้อมูลนี้เป็นตลาด Luxury และ Super Luxury ในทำเล Prime
แต่สิ่งที่เห็นได้ชัดคือ ทำเลบางแห่งของกรุงเทพฯ กำลังได้รับ Demand จากตลาดต่างประเทศมากขึ้น
ภูเก็ต: ตลาดที่ไม่ควรเอามาปนกับกรุงเทพฯ
ภูเก็ตมีโครงสร้าง Demand แตกต่างออกไป
ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งไม่ได้มองอสังหาริมทรัพย์เพียงในฐานะ “ที่อยู่อาศัย”
แต่มองเป็น
Lifestyle
Vacation Home
Rental Investment
สินทรัพย์สำหรับใช้ชีวิตในประเทศไทย
และในบางกรณีเป็นการลงทุนระยะยาว
ข้อมูลล่าสุดระบุว่า ในบางเทา–เชิงทะเล ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีสัดส่วนประมาณ 67%
ขณะที่ยอดขายตลาดภูเก็ตในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เติบโตประมาณ 45% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
จึงไม่น่าแปลกที่ตลาด Branded Residence จะได้รับความสนใจมากขึ้นในพื้นที่นี้
สำหรับผู้ซื้อที่อยู่ต่างประเทศ แบรนด์ไม่ได้มีความหมายเพียงเรื่องชื่อ
แต่ช่วยสร้างความมั่นใจเรื่องมาตรฐาน การบริหาร และประสบการณ์ที่จะได้รับ
Leasehold 55% กับสิ่งที่นักลงทุนควรเรียนรู้
อีกตัวเลขหนึ่งที่น่าสนใจคือ ใน Central Lumphini สัดส่วนการซื้อขายที่ CBRE รายงานแบ่งเป็น
55% Leasehold
45% Freehold
ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่า Leasehold ดีกว่า Freehold
แต่กำลังบอกเราว่า ผู้ซื้อไม่ได้ตัดสินใจจากคำว่า Freehold เพียงอย่างเดียว
เวลาวิเคราะห์ทรัพย์หนึ่งทรัพย์ จึงควรถามให้ครบว่า
ราคาซื้อเท่าไร?
อายุสิทธิคงเหลือเท่าไร?
ค่าเช่าที่เป็นไปได้เท่าไร?
ผลตอบแทนเหมาะสมกับความเสี่ยงหรือไม่?
มี Demand จริงหรือไม่?
วันหนึ่งจะขายต่อให้ใคร?
ราคานี้แพงหรือถูกเมื่อเทียบกับทรัพย์ใกล้เคียง?
คำตอบเหล่านี้มีความหมายต่อการลงทุนมากกว่าการตัดสินจากคำว่า “Freehold” หรือ “Leasehold” เพียงอย่างเดียว
แต่ต้องระวัง: อย่าเอาตลาด Luxury มาแทนตลาดทั้งหมด
ตรงนี้สำคัญ
ตัวเลขยอดขายที่เพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกกลุ่มกำลังฟื้น
ข้อมูลดังกล่าวเป็นข้อมูลตลาด Luxury และ Super Luxury และเกี่ยวข้องกับโครงการที่อยู่ภายใต้การดูแลของ CBRE
ดังนั้น การสรุปว่า
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังกลับมาแล้ว”
อาจเร็วเกินไป
ในรายงาน Thailand Mid-Year Outlook 2026 ของ CBRE ยังพบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเช่นกัน
Downtown Bangkok มีการเปิดตัว 2,380 ยูนิต เพิ่มขึ้น 207% YoY
ขณะที่ Midtown และ Suburban มี 8,982 ยูนิต เพิ่มขึ้น 46% YoY
อ้างอิง: CBRE Thailand — Thailand Mid-Year Outlook 2026
พูดง่าย ๆ คือ
Demand กำลังกลับมาในบางส่วน แต่ Supply ก็กลับมาด้วย
เพราะฉะนั้น เกมต่อจากนี้จึงไม่ใช่เกมที่ “ซื้ออะไรก็ขึ้น”
แต่เป็นเกมของ การเลือกสินทรัพย์
สำหรับมือใหม่ นี่อาจเป็นข่าวดี
ฟังดูเหมือนย้อนแย้ง แต่ตลาดที่ไม่ได้ขึ้นพร้อมกันทุกอย่าง อาจเปิดโอกาสให้คนที่ตั้งใจเรียนรู้มากขึ้น
เราไม่จำเป็นต้องแข่งกันว่าใครซื้อเร็วกว่า
แต่ต้องแข่งกันว่า
ใครวิเคราะห์ได้ดีกว่า
ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์สักหนึ่งทรัพย์ ลองตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้
01 — ใครจะซื้อหรือเช่าจากเรา?
ถ้าตอบไม่ได้ อย่าเพิ่งซื้อ
02 — ทำเลนี้มี Demand จริงหรือแค่กำลังเป็นกระแส?
สองเรื่องนี้ไม่เหมือนกัน
03 — ราคาที่กำลังซื้อแพงหรือถูก?
อย่าดูเพียงราคาต่อตารางเมตร ต้องเทียบกับทรัพย์ที่ใกล้เคียงกันด้วย
04 — ถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ 6 เดือน เรารับไหวไหม?
คิด Downside ก่อน Upside
05 — ถ้าต้องขายในอีก 5 ปี ใครจะซื้อจากเรา?
นี่เป็นหนึ่งในคำถามที่สำคัญที่สุด
สิ่งที่น่ากลัวที่สุดอาจไม่ใช่ตลาด
แต่คือ การลงทุนโดยไม่เข้าใจตลาด
คนที่ยังไม่เคยลงทุนมักมีความกังวลคล้าย ๆ กัน
“กลัวซื้อผิด”
“กลัวผ่อนไม่ไหว”
“กลัวไม่มีคนเช่า”
“กลัวขายไม่ได้”
“กลัวว่าตัวเองรู้น้อยกว่าคนอื่น”
ความกลัวเหล่านี้ไม่ได้ผิด
ในความเป็นจริง นักลงทุนควรมีความระมัดระวังด้วยซ้ำ
สิ่งที่น่ากังวลกว่าคือ ความมั่นใจโดยไม่มีข้อมูล
เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ใช้เงินก้อนใหญ่ และการแก้ไขความผิดพลาดหลังซื้อไปแล้วอาจมีต้นทุนสูง
แต่การกลัวจนไม่ยอมเรียนรู้ก็ไม่ได้ช่วยอะไร
วิธีที่ดีกว่าคือ
ไม่ต้องรีบซื้อ แต่เริ่มเรียนรู้
เลือกทำเลหนึ่งทำเล
เลือกโครงการหนึ่งโครงการ
ลองคำนวณราคาซื้อ
ดูค่าเช่าจริง
เปรียบเทียบกับโครงการใกล้เคียง
ศึกษาเรื่องสินเชื่อ
แล้วลองถามตัวเองว่า
“ถ้าเงินก้อนนี้เป็นเงินของเราเองจริง ๆ เราจะซื้อหรือไม่?”
เมื่อทำแบบนี้ซ้ำ ๆ สิ่งที่เคยดูเหมือนเป็นเรื่องซับซ้อนจะเริ่มมีเหตุผลของมัน
และเมื่อเราเข้าใจเหตุผล เราจะไม่ต้องตัดสินใจด้วยความกลัวหรือความหวังเพียงอย่างเดียว
อย่ารีบซื้อ เพียงเพราะกลัวว่าจะตกรถ
หนึ่งในความคิดที่อันตรายในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือ
“ถ้าไม่ซื้อวันนี้ เดี๋ยวราคาจะขึ้นแล้วซื้อไม่ทัน”
เราไม่ได้มีหน้าที่ต้องซื้อทุกครั้งที่ตลาดขยับ
บางดีลควรซื้อ
บางดีลควรรอ
บางดีลควรต่อราคา
และบางดีลควรเดินออกมา
นักลงทุนไม่ได้ชนะเพราะซื้อทุกดีล
แต่ชนะจากการรู้ว่า
ดีลไหนควรเข้า และดีลไหนไม่ควรเข้า
ดังนั้น หากวันนี้คุณยังไม่มีความรู้มากพอ อย่าเพิ่งกดดันตัวเองว่าต้องรีบเป็นนักลงทุน
เริ่มจากการเป็นคนที่ อ่านอสังหาริมทรัพย์ให้ออกก่อน
เมื่อถึงวันที่เจอทรัพย์ที่เหมาะสม คุณจะสามารถตัดสินใจได้ด้วยข้อมูล ไม่ใช่เพราะกลัวว่าจะพลาด
สรุป: อสังหาริมทรัพย์ยังมีโอกาส แต่ไม่ใช่ทุกอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลล่าสุดจาก CBRE สะท้อนให้เห็นว่า ตลาด Luxury และ Super Luxury ในกรุงเทพฯ และภูเก็ตยังมี Demand ที่แข็งแรง โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่มีทำเลดี คุณภาพชัดเจน และตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศ
แต่สิ่งที่สำคัญกว่าตัวเลขทั้งหมดคือ
ตลาดกำลังบังคับให้เราลงทุนอย่างมีเหตุผลมากขึ้น
วันที่ซื้ออะไรก็ขายได้ อาจไม่ใช่ช่วงเวลาที่ทำให้เราเรียนรู้การลงทุนอย่างแท้จริง
แต่วันที่ต้องถามว่า
ทำไมต้องซื้อทรัพย์นี้?
ซื้อในราคาเท่าไร?
ใครจะเช่า?
ใครจะซื้อ?
ถ้าตลาดไม่เป็นอย่างที่คิด จะทำอย่างไร?
กลับเป็นช่วงเวลาที่ทำให้เราเรียนรู้การลงทุนได้จริง
ถ้าคุณยังไม่เคยลงทุน ไม่เป็นไร
คุณไม่จำเป็นต้องมั่นใจก่อนที่จะเริ่มเรียนรู้
และไม่จำเป็นต้องมีเงินจำนวนมากเพื่อเริ่มศึกษาตลาด
เริ่มจากทำความเข้าใจว่า
ทำเลทำงานอย่างไร
ราคาถูกหรือแพงดูจากอะไร
ค่าเช่าคิดอย่างไร
สินเชื่อมีผลต่อการลงทุนอย่างไร
Demand และ Supply ดูอย่างไร
และที่สำคัญ
ความเสี่ยงของดีลหนึ่งดีลอยู่ตรงไหน
เมื่อรู้มากขึ้น ความกลัวอาจไม่ได้หายไปทั้งหมด
แต่เราจะรู้ว่า กลัวอะไร
และรู้ว่า ต้องจัดการกับมันอย่างไร
นั่นคือจุดที่การลงทุนเริ่มเปลี่ยนจาก “การเสี่ยง” มาเป็น “การตัดสินใจ”
เริ่มจากความรู้ ก่อนเริ่มจากการซื้อ
อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ตลาดที่ไม่มีความเสี่ยง
ไม่มีใครรับประกันได้ว่าทรัพย์ที่ซื้อวันนี้จะทำกำไรในอนาคต
แต่ตลาดที่มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง ย่อมมีพื้นที่สำหรับคนที่เตรียมตัวมาดี
ไม่ต้องรีบซื้อ
ไม่ต้องรีบเก่ง
แต่เริ่มเรียนรู้ได้ตั้งแต่วันนี้
เพราะท้ายที่สุดแล้ว โอกาสในอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้อยู่ที่ว่า
“ตลาดกำลังดีหรือไม่ดี?”
แต่อยู่ที่ว่า
“เรามองตลาดออกมากพอที่จะรู้หรือยังว่า อะไรคือโอกาส และอะไรคือความเสี่ยง”
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
Prop2Morrow
“ซีบีอาร์อีเผยตลาดคอนโดมิเนียมหรูกรุงเทพฯ-ภูเก็ตยังเติบโตแข็งแกร่ง ดันยอดขายย่านลุมพินีกว่า 2,000 ล้านบาท” เผยแพร่ 19 สิงหาคม 2569
อ่านบทความต้นฉบับบน Prop2Morrow
CBRE Thailand
Thailand Mid-Year Outlook 2026 — รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปี 2569
หมายเหตุ
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้และวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ถือเป็นคำแนะนำในการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลของทรัพย์สิน ทำเล ราคา รายได้ ต้นทุนทางการเงิน และความสามารถในการรับความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจลงทุน.